Alquileres temporarios a turistas-Rosario y Paris.

Alquileres temporarios a turistas. Su regulación en Rosario y París. Qué pasará en Buenos Aires?

La Declaración de Iguazú (abril 2013), producto de la reunión de la Comisión Directiva de la Federación Hotelera Gastronómica de la Argentina –Fehgra- expresó en su punto 2 la preocupación por la pérdida de competitividad y rentabilidad en las empresas hoteleras y gastronómicas.

Es muy directa la relación entre este agravamiento de las condiciones del negocio con lo expresado en el punto 4 de la Declaración, acerca de la necesidad de modificar la Ley de Locaciones Urbanas 23091 para lograr igualdad de condiciones entre los hoteles y los llamados “departamentos para turistas” o alquileres turísticos. En la medida en que la curva de la rentabilidad –esperemos que no- continúe su descenso, los reclamos recrudecerán, dado que es un problema común a muchas ciudades turísticas (y no tanto: el Diario La Arena, del 21 de abril de este año, da cuenta del mismo fenómeno en la ciudad de Santa Rosa, La Pampa), que quizás cuando hay bonanza y auge del turismo receptivo se va postergando, pero que regresa cuando los márgenes se hacen cada vez más estrechos.

Para aportar a la consideración del asunto, comentamos a continuación dos casos que describen someramente el marco normativo de las ciudades de Rosario y París.

Si bien las cifras a nivel nacional dan noción de la magnitud del problema (según registros de 2011, en el país hay más de 600.000 plazas de alojamiento informal, más de 1.000 millones de dólares de ingresos que no tributan, y más de 150.000 empleados fuera del sistema), se trata de una problemática de carácter jurisdiccional, dado que cada provincia y la Ciudad de Buenos Aires, debe resolver la normativa hotelera local según sus realidades.

Rosario lo ha abordado mediante la Ordenanza 8543, que es muy explícita en sus considerandos en cuanto al perjuicio que causan las condiciones de competencia desleal de este tipo de práctica. “…el crecimiento en el sector del turismo –señala-  como también en la construcción alentó la creación de inmuebles de gran envergadura de propiedad horizontal cuyo destino encubierto en términos de habilitación municipal fue el de alojar turistas y con ese objetivo así fueron diseñados y equipados. Claro está que la habilitación fue solicitada para constituir esos inmuebles en viviendas para familias o profesionales, según el caso”. Las intermediación no escapa a los considerandos de la Ordenanza-: “Existen además, agencias dedicadas exclusivamente a1 alquiler de estos departamentos. Estas agencias, además, ofrecen servicios turísticos adicionales como clases de idiomas y tango, traslados, city tours, etc., es decir que se manejan como una agencia de turismo”. Destaca  que dichas agencias operan sin las garantías, el respaldo y el asesoramiento profesional y de larga trayectoria de una agencia de viajes o bien de un hotel que cumple acabadamente con los derechos y obligaciones que la ley le impone para constituirse y actuar como tal.

Otro aspecto que trae al análisis, es la distorsión que se produce en los precios de los alquileres familiares; la existencia de regulaciones similares en Mendoza, Bariloche y Chubut, y que la ordenanza de Rosario se basó en un proyecto del Diputado Amoroso, en estudio en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires.

En sus veinte artículos, la norma dispone, en síntesis, lo siguiente:

Define alquiler turístico temporario, que debe ser no inferior a una pernoctación, e inferior a 180 días; los departamentos deben estar situados en el mismo edificio; cuando esté bajo el régimen de propiedad horizontal, el consorcio deberá autorizar en asamblea general el uso como Alojamiento Turístico Temporario; crea la nueva categoría en el Reglamento de Edificación de la ciudad de Rosario y le exige que contemple una cochera por alojamiento; establece parámetros de seguridad, metros cuadrados, forma de mención en la publicidad, habilitación, registro de pasajeros y contratos, atención al pasajero, infracciones y forma de identificación.

En Francia, la municipalidad de Paris, encuadra a la locación turística como el alquiler de un departamento amueblado por menos de un año, por noche, semana o por mes. Los precios constatados están cerca de los de los hoteles, y duplican o triplican los valores de los alquileres tradicionales. En 2012, daba cuenta de que en cinco años aproximadamente 20.000 alquileres habían sido sustraídos del mercado de alquiler tradicional, lo que decidió a la Ville de Paris a actuar para preservar los departamentos o casas destinados a los parisinos. Para ello aprobó una  reglamentación que establece que un alquiler turístico inferior a un año -cuando el propietario no vive en el inmueble-  requiere de una autorización previa ante la alcaldía de París, mediante una compensación a cargo del propietario, para preservar el equilibrio entre el hábitat y las actividades económicas, sobre su patrimonio o sobre el de un tercero.

El propietario debe regularizar su situación, solicitando la autorización y declarando el inmueble, haciéndose pasible del impuesto a la estadía. La multa por operar sin autorización es de 25.000 euros, más una astreinte de 1.000 euros como máximo, por día y por metro cuadrado hasta la regularización. El infractor también se hace pasible de sanciones penales en caso de falsear una declaración, o por simulación o tentativa de simulación en cuanto a los inmuebles sujetos a declaración.

Pero además, París ha desarrollado lo que llama “Alquiler solidario y sin riesgo”, consistente en un dispositivo con garantía de pago del alquiler, posibilidad de beneficiarse de deducciones fiscales, asistencia al locatario por parte de un organismo autorizado y reparación en caso de deterioro. Para más información sobre esta modalidad, consultar on line:  http://www.paris.fr/louezsolidaire.

Un ejercicio interesante sería averiguar los resultados de la aplicación de estas disposiciones. Ello sin duda nos brindará un panorama, así como  más elementos de juicio, que podremos aplicar a la ciudad de Buenos Aires, donde estamos todavía discutiendo una ley de alojamiento turístico.